从未入住的房屋因管道堵塞出现污水返涌，导致屋内墙壁起泡、家具发霉，由此造成的损失该由谁来承担？业主与物业公司各执一词。近日，横琴粤澳深度合作区人民法院（以下简称“横琴法院”）审结了这样一宗案件，最终判令物业公司赔偿业主损失5万元。该案经珠海市中级人民法院二审后，维持原判。
事情原委：新房未入住遭三次污水返流
澳门人周某在珠海购房，位于某小区二楼。因其长期在澳门生活，房屋装修后并未入住。2022年4月，小区物业公司联系上周某，称其屋内正有污水溢出门缝，周某因无法及时赶回，便让物业先行撬锁处理。物业人员进入房屋后发现，部分木地板和家具被污水浸泡。一个月后，物业公司再次联系上周某，屋内又有臭味及污水溢出，此次房屋更多地方被浸泡。
2023年12月，第三次发生污水返流。周某打开房门发现，大量污水返流屋内。此后，物业公司虽对排污管道进行疏通，并对房屋进行消毒、清理，但房屋地板、家具等损害已经发生。周某要求物业公司赔偿损失，但是物业公司认为应当报保险公司处理。周某对保险公司确定的赔付金额不予接受，遂向横琴法院提起诉讼。
业主：物业公司构成违约，须赔偿
周某认为，其作为小区业主与物业公司签订的《物业管理服务协议》约定了物业公司对房屋建筑共用部位、共用设施设备有进行维修养护和管理的义务。屋内三次返涌问题的发生，皆因物业公司违反合同约定，未对小区排污管道进行日常疏通维护造成的，对于相关的经济损失，应当予以赔偿。
物业公司：已尽责任义务，无需赔偿
物业公司称，物业人员在发现周某房屋污水返流情况后，及时组织开展疏通、清洁工作并联系保险公司协调赔偿事宜，已尽勤勉尽责义务。同时，日常的管理服务工作均严格依照《物业管理服务协议》进行，并未违反合同约定，不应对周某的损失承担赔偿责任。
法院审理认定：1.物业服务公司对公共排污管道负有管理义务，根据《民法典》第942条规定以及物业服务协议的约定，物业服务公司对小区内物业公用的上下水管道、污雨水管等设备设施负有维修、养护、管理的义务。庭审中，周某和物业公司均确认房屋返水原因是公共排污管道堵塞。污水返流的管道作为贯穿整栋楼房的排水管道，属于小区公共设施的范围，物业公司对其负有管理义务。
2.物业公司未尽管理义务，应承担赔偿责任法院认定，物业公司虽然主张对公用管道进行了及时检查、维修疏通等，但从物业公司提供的检查记录可以看出，前两次返水期间，物业公司并未进行公共排水管道疏通。由此，物业公司所称的常规性检查不足以解决公用排污管道的堵塞问题，导致污水返流情况接连发生，从而认定物业公司存在未尽到管理义务的情形。
3.周某未及时发现和处理，对损害扩大亦有过错周某生活在澳门，房屋装修后一直没有入住，导致在污水返流问题发生后未能及时发现和处理，对损害结果的进一步扩大，自身亦有一定过错。最终，法院通过综合考虑房屋受损情形、双方对损害发生的过错责任，判令物业公司赔偿周某损失5万元。
法官提醒：物业公司作为小区物业服务人，应当加强对小区公共设备设施的管理，定期进行专业检查和维护，当发现常规的检查方式未能发现和解决问题时，需要及时采取有效措施进行整改，确保小区的正常运行和业主的居住安全。
业主在装修房屋时，可考虑安装一些必要的防护措施，并且对长期不入住的房屋定期进行检查和维护，以降低因公共设施等问题导致的损失风险。
